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365财经网(www.hsh365.cn)07月24日讯
从1998年房改到2018年，中国楼市走过了20年。
20年间，楼市出现了不少“金句”。在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，这些“金句”被业内专家看来是“离奇古怪”，甚至夸大其词。
以下内容根据钟伟23日在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上的演讲整理。
谎言一：曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及。
中新社 刘辰瑶/摄
房子不是爱情。爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。爱情会失之交臂，永远不会再来。
房子不是。在过去20年任何时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年即可获得100%以上的收益。
不排除现在一些人买的房被套住了，但耐心等6年就会获得翻倍收益，这是一个常识。20年来坚持不买房，这是智商上的重大缺陷。因为即便是爱情，也不能等待。
谎言二：城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米。
中新社 刘辰瑶/摄
城镇一共住了多少人?这些人是经常居住，有户籍居住，还是偶尔居住?我不认为人们弄清楚了这个问题。有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少户搞不清，就拿出政绩指标说住房够了，这是很荒诞的。
我倾向认为，随着人口总量增长、人口迁徙、新生儿出生，未来十年每年需要1000—1500万套商品房。
有人告诉我，未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。户均居住已经够了，而且可以生活得挺好，这是与日常生活的常识不符合的。
谎言三：爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。
中新社 刘辰瑶/摄
七套房用错了时间尺度。20年对房地产来说是巨大的时间尺度，改革开放40年也是巨大的时间尺度。
假定爷奶辈为“50后”，父母辈为“80后”，孩子辈为2010年以后出生的。那在2048年和2078年，中国人口将仅存3/7和1/7。七套房的说法站不住脚。倘若没有持续的财务和人力付出，现有房屋60年后就是一堆瓦砾。
谎言四：过去20年，中国房价疯涨了10倍。
中新社 刘辰瑶/摄
20年的尺度有多大?假定房价复合增长4%，100年时间房价涨幅将超过50倍。
货币供应量和人均收入大幅增长。除了水、电、燃气这些价格之外，有什么商品和服务涨价是低于10倍的?譬如大米，1998年开始保护价收购，当时大米的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少钱?2000年左右的理发是1、2元，现在最简单的理发是什么价格? 除了冰箱、洗衣机这些工业品，20年间涨价没有超过10倍的商品有多少?
谎言五：一套房子月供5000元，月租4000元，这个房子是负资产不能买了。
中新社 刘辰瑶/摄
举一个例子，价值100万的房子，首付30万元，按揭25年，等额本息月供5000元，本金和利息各2500元。4000元房屋租金相当于覆盖了你不想承担的2500元利息，还替你额外归还1500元的本金。
1500X12个月/首付30万=6%，这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率为6%的产品，另外辅助你白住45年的房子。值不值得买，当然值得买。
谎言六：警惕中国重蹈日本地产泡沫的覆辙。
中新社 刘辰瑶/摄
除了日本房地产泡沫之外，世界上没有第二个大国有同样的泡沫。日本房地产是一个孤本，不具有普遍性。
第一个原因，日本GDP25年没有增长，现在还是4.5至4.8万亿美元。上世纪90年代日本就是这样的水平。但同一时间内，美国和欧洲的国家GDP增长了230%至250%。
第二个因素，日本人口没有增长，还轻微减少了几十万。世界大国中也没有哪个国家像日本那样，过去15年的人口是轻微负增长的。日本房价泡沫是仅见孤本，勿夸大意义。但同时，日本社会仍发达富足，勿低估日本。
谎言七：从住房收入比看，房价已经见顶了。
中新社 刘辰瑶/摄
从全国来讲，还不能武断地说房价见顶了。根据动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的城市房价至少有50%的涨幅，假定我们收入年均增长8%。
未来3年，中国三四五线城市低于1.4万元/平方米的房屋都会消失。因为住宅供应每平方米的成本是6800元，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800乘2，1.4万元至1.5万元/平方米会成为主流。
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不诚信房企被曝光
在重庆市城乡建设委员会二楼办事大厅里有这样一面滚动屏，每天24小时显示着我市房地产行业里各企业的诚信综合评价分数榜。以这个诚信综合评价榜为参照，房地产行业里那些严重失信分数低的企业，将被公开曝光。日前，市城乡建设委员会介绍，重庆市房地产行业信用体系运行以来，已对200多家房地产企业的不诚信行为进行了公开曝光，逐步建立起“处处守信，处处受益，一处失信、处处受制”的诚信激励惩戒机制。
房企全部纳入诚信评价体系
2013年我市信用体系建设工作正式启动后，所有的开发企业定期填报月报表和季报表。区县建委开发办和市开发办审核完成后，企业数据自动进入信息公开平台对社会公开。同时，管理部门通过信用管理与服务平台汇总、提炼各类数据，为市场分析报告和决策研究提供数据支撑。
除此之外，还要向各政府其他管理部门、公检法、金融机构、社团、媒体、公众等多方面收集该房地产企业的信用情况。同时通过信用体系建设专网，对企业信息、项目信息和企业诚信行为进行公开，目前公开的企业、项目实现了全覆盖，共计近50万条信息向社会公开，目前每天上网访问人数近万人。
目前，房地产行业信用体系建立了完善的企业项目数据库，包括全市2585家房地产企业、4000余个项目、1000条诚信行为记录和近5万个从业人员四个数据库，企业、项目入库率达100%。
曝光200多家房企不诚信行为
房地产开发企业诚信评分对于企业来说有多重要?市城建开发办按照公开公平公正的原则，对企业信用状况进行综合测评，每年根据企业年度测评得分和排名情况，对企业实施奖惩。对信用分数排名靠前的，在企业等级核定、升级以及清理换证等资质办理中予以支持，资本金办理上实行免监管处理，银行优先贷款等激励措施。对信用分数排名靠后的，联合各管理部门共同实施惩戒，采取控制拿地，控制开发经营，严格资质办理、资本金存入、控制银行信贷等，并随时进行监督检查。
“之前有某房地产企业，就是因为不诚信行为在信用体系被曝光后，银行便不愿向其继续发放贷款。”市城建开发办相关负责人向记者透露，市城建开发办还建立“企业曝光台”，利用信息公开平台，对企业的违规开发、合同欺诈、违规交房等不诚信行为进行公开曝光，提高企业失信成本，使不诚信经营的企业名誉扫地，对于情节严重的企业，在立项、用地、规划、预售、融资等方面予以限制。
目前，通过信用体系专网已对200多家房地产企业的不诚信行为进行了公开曝光，逐步建立起“处处守信，处处受益，一处失信、处处受制”的诚信激励惩戒机制。
建筑企业竞标诚信分占据10%
另外，从2012年开始，我市对建筑施工企业同样实施了重庆市建筑施工企业诚信综合评价体系，这也是全国首个省级政府颁布的行业诚信体系。
诚信综合评价体系由企业市场行为评价、企业现场行为评价两部分组成，分别占总权重的60%和40%。其中，前者包括企业通常行为评价和企业合同履约行为评价;后者包括企业质量行为评价和企业安全文明施工行为评价。
诚信综合评价体系将评价结果与招投标挂钩，将诚信综合评价得分以10%的比例纳入招投标评分，实现施工现场与建筑市场的联动对接，从而有效遏制围标串标、转包挂靠、弄虚作假、标后管理薄弱等问题。将诚信综合评价纳入招投标的项目中，诚信最高分企业进入中标候选人的项目占比稳定在70%左右，其中诚信最高分企业中标的项目占比稳定在35%左右，通过诚信分优势扭转报价劣势而中标的项目占比稳定在6%左右
12家建筑施工企业被“拉黑”
“今年上半年，丰润建设集团有限公司、江西洪洲园林建设集团有限公司、江苏中道园林建设有限公司等12家企业在参加‘重庆市儿童爱心庄园二期房屋改造项目园林绿化改造工程’项目投标活动时，投标文件工程量清单异常一致，相互串通投标。”重庆市建设工程招标办公室相关负责人介绍，根据《招标投标法》、《招标投标法实施条例》，市建委对上述12家企业分别作出了罚款的行政处罚决定。决定注销丰润建设集团有限公司等11家外地企业入渝信息，三年内不予进入重庆市市外建筑施工企业入渝信息库，并扣除上述12家企业诚信综合评价企业通常行为20分，这个结果也意味着这些企业进入“黑名单”三年内不能进入竞标行列。
