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365财经网(www.hsh365.cn)12月5日讯
预计2019年房地产市场将延续当前的下行调整态势，房价稳中有降，全年房地产开发投资增速将降至3%左右。建议保持房地产政策稳定，促进市场自我调整;明确中长期政策安排，有效引导市场预期;建立系统动态的房价压力测试方案，防控房地产金融风险。
前10个月房地产市场景气总体处于周期高位，9月份以来景气冲高回落
(一)商品房销售面积创历史新高，9月份以来单月销售面积同比负增长
2018年以来，商品房销售面积保持小幅增长态势，销售面积创历史同期最高水平。1—10月，商品房销售面积为13.3亿平方米，同比增长2.2%，增幅比前9个月减小0.7个百分点(见图1)。其中，前7个月，商品房销售面积增幅逐步增加，8月份以来销售面积增幅减小。9月份和10月份单月，商品房销售面积均为负增长，分别同比减少3.6%和3.1%。
分区域看，1—10月，一、二、三四线城市商品房销售面积分别同比减少10.0%、同比增长0.2%、同比增长3.6%;一线城市商品房销售面积继续负增长但减幅逐步收窄，二线城市销售面积基本与上年持平，三四线城市销售面积保持小幅增长态势。可见，全国销售面积的增长主要由三四线城市拉动。
(二)70个大中城市房价环比涨幅创历史新高，9月份以来涨幅明显回落
2018年以来，70大中城市新建住宅与二手住宅价格延续上年的上涨态势，且前8个月房价涨幅增加;8月份，新建住宅与二手住宅价格分别环比上涨1.45%和1.5%，涨幅创历史新高。9月份以来房价涨幅明显回落，10月份，新建住宅和二手住宅价格分别环比上涨0.85%和0.5%，房价上涨城市数量分别为65个和54个，比8月份分别减少2个和12个(见图2)。
分区域看，房价的上涨主要由二线和三四线城市推动。前8个月，二线和三四线城市新建住宅价格涨幅持续走高，8月份房价环比涨幅分别达到1.4%和1.6%的历史高位。9月份以来，一、二、三四线城市房价涨幅均回落，10月份，一线、二线和三四线城市新建住宅价格分别环比持平、上涨0.9%、上涨1.2%，二手住宅价格分别环比下降0.3%、上涨0.4%、上涨0.6%。一线城市新建住宅和二手住宅价格自2017年5月份以来总体呈现稳中有降的态势。
(三)房地产库存水平连续32个月下降，目前已低于历史平均去化周期
房地产库存水平自2016年3月份以来总体呈现持续下降态势(见图3)。截至2018年10月末，商品房和商品住宅待售面积分别为52789万平方米和25688万平方米，分别降至2014年年中和2013年年初的水平。
按照近一年的商品房和商品住宅销售面积计算，当前商品房和商品住宅的库存去化周期分别为3.68个月和2.08个月，分别低于4个月和3个月的历史平均去化周期。
(四)房地产开发投资增速和房屋新开工面积增幅均处于较高水平，8月份以来投资增速逐步回落
2018年1—10月，房地产开发投资同比增长9.7%，增速比上月低0.2个百分点，比上年同期高1.9个百分点，总体仍处于近三年的较高水平(见图4)。分区域看，一、二、三四线城市房地产开发投资分别同比增长6.4%、5.3%、13.9%，三四线城市投资增速较高。
2018年以来，房屋新开工面积增幅总体呈增加态势。1-10月，房地产企业房屋新开工面积同比增加16.3%，增幅比上月小幅回落0.1个百分点，比上年同期高10.7个百分点。房屋新开工面积连续三年增加。分区域看，一、二、三四线城市房屋新开工面积分别同比增加8.4%、10.2%、19.5%，三四线城市房屋新开工面积增幅最高。
本轮房地产市场上行周期拉长，市场风险加大
(一)房价连续三年上涨，涨幅持续两年半多的时间在周期高位
2018年以来房地产调控继续收紧，相继有20余个城市出台调控政策，目前已有50多个城市实施限购，70余城市实施限售。但在调控政策持续扩围加码的背景下，今年以来房地产市场热度不降反升。70个大中城市房价上涨城市数量逐月增加，8月份，70大中城市新建商品住宅和二手住宅价格上涨城市数量分别为67个和66个，达到周期高位水平;10月份，新建商品住宅和二手住宅价格上涨城市数量仍然有65个和54个。
与历史走势相比，本轮房地产市场调整打破了之前三年左右一个小周期的运行规律。自2015年下半年以来，房价连续三年上涨，2016年3月份以来，房价涨幅已持续两年半多的时间在周期高位波动，房价上涨城市数量始终未低于44个。
在本轮房地产市场上行过程中，一线和热点二线城市房价已出现量价下降的调整，非热点二线城市和多数三四线城市是主要的拉动力量，其中，2016年以来较大规模的棚改货币化安置是推动市场量价齐升的重要因素。
(二)房地产运行的宏观背景预示着市场风险在加大
从宏观环境来看，当前房价上涨缺乏经济基本面的支撑，更多地表现为一种低利率和高杠杆背景下的资产价格上涨，表明市场风险在加大。具体表现在以下三个方面。
一是房价走势与居民收入增长明显背离。房价与经济基本面的协调性是判断房地产市场健康发展的重要指标。从我国2005年以来房价的历史变化看，多数时间房价走势与居民收入涨幅相一致，当房价走势与二者出现背离时，房地产市场会出现波动。2016年以来，我国70大中城市新建住房价格持续较快上涨，而同期城镇居民收入增幅低位徘徊。房价走势与收入增长持续背离，意味着居民住房支付能力持续下降。这是房价泡沫加大的一个重要标志。
二是持续的低利率环境加大房地产风险积累。本轮房价上升过程中低利率环境是一个重要的助推因素。2014年11月22日，央行开启降息通道，连续五次降息、七次降准。2015年10月份以来，五年期以上银行贷款利率和个人公积金贷款利率分别持续维持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2016年以来，多数月份实际利率处于负区间。在持续的低利率环境下，居民购房热情持续旺盛，房价上涨预期强烈。
