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365财经网(www.hsh365.cn)11月07日讯
新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率，税率，征收率看似比较复杂，笔者对其进行了梳理，以帮助记忆。预征率：一般计税。跨县市建筑：2%。不动产经营租赁、房地产销售：3%。
一、预征率：
(一)一般计税
1、跨县市建筑：2%
2、不动产经营租赁、房地产销售：3%
3、转让不动产：5%
(二)简易计税
1、个人(包括个体工商户和其他个人)出租住房：1.5%(减按1.5%计算)
2、跨县市建筑、房地产销售：3%
3、不动产(个人出租住房外)经营租赁、转让：5%
小结：
1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人出租住房特例按1.5%计算。
(1)一般计税预征率用3%的多(理解：减负思路)。
例外情况：
转让不动产时预征率是5%(理解：由地税代征，不区分是一般计税还是简易计税);
跨县市建筑是2%(理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金);
(2)简易计税的预征率用5%的多(理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入不受影响);
例外情况：
建筑服务业(和征收率一致)和房地产销售(理解：是按预收款计算)是3%;
个人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算。(营业税政策平移)。
2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。
3、计算公式：一般情况下，应预缴税款=(含税销售额-可扣除)&pide;(1+税率/征收率)×预征率
例外情况：
(1)转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：(含税销售额-可扣除)&pide;(1+5%)×5%。(理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人)
(2)房地产销售的应预缴税款=预收款&pide;(1+适用税率/征收率)×3%;(理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。)
(3)个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额：(含税销售额-可扣除)&pide;(1+5%)×1.5%。
(4)除其他个人外，应向不动产所在地/建筑服务发生地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。(理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。)
(5)纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。(理解：公路很长，可能跨好几个县(市、区)甚至跨省。)
4、预缴时可从含税销售额中扣除的(公式中简称可扣除)：
(1)转让不动产：不动产(不含自建)转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除;
(2)个人转让住房：销售购买2年以上(含2年)的非普通住房，可扣除购买住房价款，仅限于北京市、上海市、广州市和深圳市地区，其他地区免征增值税。
(3)跨县市建筑：可扣除支付的分包款。
